ליקויי בניה כוללים מגוון פגמים או כשלים באופן הבניה או השיפוץ של  בית המגורים או כל מבנה אחר. בדרך כלל, הסיבה לליקויים היא חיסכון בעלויות בניה או השיפוץ מצד הקבלן המבצע. ליקויי הבניה, מעבר להיותם כאלה הפוגעים בהנאה מהשימוש במבנה, עלולים לפגוע בביטחון המשתמשים במבנה ולהביא לירידת ערכו. 

מטרתם של עורכי דין העוסקים בליקויי בניה להביא לפיצוי רוכשי הדירה בגין הפער שבין מצב הדירה בפועל לבין מה שהתחייב לו מוכר הדירה במסגרת הסכם המכר והמפרט הנספח להסכם.

בהתאם לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 מוכר דירת מגורים (יזם או קבלן, למען הנוחות יכונה להלן גם "הקבלן") אחראי לתיקון ליקויי הבניה, כאשר תקופת הבדק ותקופת האחריות משתנות בהתאם לסוג הליקויים. בהקשר זה חשוב לדעת כי חוק המכר קובע כי לא ניתן להתנות על הוראותיו, כלומר, תניות בחוזה המכר שמנוגדות לחוק בטלות.

מנגד על רוכשי הדירה חלה החובה להודיע לקבלן על ליקויי הבניה תוך זמן סביר מגילוי הליקוי על מנת שהקבלן יוכל לממש את זכותו הראשונית לתקן את הליקויים ובכך להוזיל את עלויות התיקון המוטלות עליו, וכן למנוע מצב שהליקוי ילך ויחמיר. 

. 

במידה והקבלן מסרב לתקן את הליקויים או שניסיונותיו לתקן את הליקויים לא צלחו, באפשרות רוכש הנכס להגיש תביעה לבית המשפט, וזאת לאחר שנתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים תוך זמן סביר בהתאם לחוק המכר.

בטרם הגשת התביעה על רוכש הדירה להצטייד בחוות דעת הנדסית ו/או שמאית (במידה ולא ניתן לתקן את הליקוי והתביעה היא לפיצוי בגין ירידת ערך) שתצורף לכתב התביעה. בהסתמך על חוות הדעת יפרט כתב התביעה את הליקויים ואת יתר ראשי הנזק עליהם נדרש הקבלן לפצות את רוכש הדירה.

קונה דירה זכאי לתבוע פיצויים ממוכר הדירה, ובכפוף לנסיבות, בגין איחור במסירת החזקה בדירה,  פיצוי בגין אי רישום הדירה בטאבו,  פיצוי בגין עלות תיקון ליקויי הבניה (בתוספת 10%  בגין פיקוח על התיקון ובתוספת מע"מ), פיצוי על עגמת נפש כתוצאה מליקויי הבנייה, פיצוי על מקום מגורים חלופי, פיצוי על אובדן ימי עבודה, ובמקרים המתאימים פיצוי על ירידת ערך הדירה. כמו כן זכאי התובע בגין ליקויי בנייה להחזר הוצאות שנגרמו לו בעקבות הגשת התביעה, לרבות, עלות חוות דעת מומחה ושכר טרחת עורך דין. 

בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה בתי המשפט שוקלים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים. 

בית המשפט ייטה לפסוק פיצויים גבוהים יותר בגין עגמת נפש כאשר ליקויי הבנייה הקשו במידה רבה ופגעו בשימוש בנכס; כאשר בזמן תיקון הליקויים על רוכש הנכס להתגורר במקום אחר; כאשר לצורך התיקון יש צורך בפינוי הדירה מחפצים; וכאשר לאורך הזמן נעשו על ידי הקבלן ניסיונות תיקון שכשלו ואשר פגעו בהנאת הרוכשים מהנכס או גרמו להם לחוסר נוחות. 

אין בהכרח התאמה בין עלות תיקון ליקויי הבנייה לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בשלו, כלומר עלות התיקון נמוכה אך עגמת הנפש שנגרמה לרוכש הדירה עצומה, ולכן הפיצוי בגין עגמת הנפש יהיה גבוה (ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' [פורסם בנבו]). כך, במקרים רבים בתי המשפט קבעו בנוגע לליקויי רטיבות כי הגם שעלות התיקון נמוכה, עגמת הנפש שנגרמה לרוכש הדירה רבה ולפיכך קבעו פיצוי גבוה בגינה.

במקרה בו גובה הדירה לא תאם לדרישת התקנות נקבע כי המדובר בליקוי בנייה חמור המשפיע באופן יומיומי על שגרת המגורים בדירה ודרכי השימוש בה, כן נקבע כי " גובה הדירה הינו אלמנט משמעותי באיכות החיים בדירה, הן מבחינה פסיכולוגית (תקרה נמוכה מן הנדרש עשוי שתיצור תחשות "מחנק", לא פיסי כמובן)  והן מבחינה פרקטית, כאשר מעוניינים להתקין מזגן מרכזי, לעצב בהנמכות גבס, לתלות נברשת מיוחדת וכיו"ב. מאחר ולא ניתן לתקן ליקוי זה, הרי שנגרמת לתובעים עוגמת נפש על בסיס יומיומי, בגינה על הנתבעות לפצותם" (ת"א 38939-04-15 מזעקי ואח' נ' גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ ואח' [פורסם בנבו])

בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 מוכר שלא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, יפצה את הקונה, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשות הקונה בסכומים שלהלן:

א. בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד - סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב – 1.5. 

בהתאם לחוק הפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; כאשר  הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

ב. בעבור התקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך - סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב – 1.25.

 יצוין שאם נקבע סכום פיצויים בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, אזי הקונה יפוצה בסכום הגבוה יותר.  כמו כן, החוק קובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הפיצוי האמור לא יחול כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

פיצוי בגין ירידת ערך הדירה ייפסק כאשר לא ניתן לתקן את ליקויי הבנייה, וכאשר אין כדאיות כלכלית לתקן ליקויים אלה. בדרך כלל המדובר בליקויי בניה הנובעים מאי התאמה לדרישות החוק או התקנות.

למשל, כאשר ליקויי הבניה מתבטא בכך שתקרה בדירת מגורים נבנתה בגובה הנמוך מהמצוין בתקנות התכנון ובניה. במקרה כזה, תיקון הליקוי כרוך בהריסת המבנה ובנייתו מחדש, דבר שבית המשפט לא יורה עליו, ולפיכך, הפיצוי יתבטא בפיצוי בגין ירידת ערך.

דוגמאות נוספות למקרים בהם ייפסק פיצוי על ירידת ערך הינם כאשר גודל החדרים לא תואם את המצוין בתשריט או קטן מגודלם המנימלי המצויין בתקנות התכנון והבניה; כך גם בנוגע למידות החלונות, כאשר קיימת סטיה של הקירות וכו'. 

יצויין כי פיצויי בגין ירידת ערך בגין ליקויי בנייה עשוי להינתן אף במקרים בהם כל הליקויים תוקנו, וזאת לנוכח זאת שהידיעה שהיו ליקויים בדירה ותוקנו עלולה להשפיע על הקונה הפוטינציאלי שיסבור כי דירה שתוקנה ערכה פחות. כמו כן, קיימים מקרים של חשש לחזרתו של הליקוי,  למשל במקרים של ליקויי רטיבות. 

בעניין זה נקבע כי ערכה של דירה מתוקנת עשוי להיות נמוך מערכה של דירה שלא היו בה ליקויים ולא נזקקה לתיקונים: "..הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים…גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עימו." ת.א (ת"א) 159/93 אביסרור ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל [פורסם בנבו], ביום 1.10.1999]  

בהתאם לקבוע בחוק המכר דירות, תשל"ג – 1973 ישנן שתי תקופות בהן חב המוכר באחריות כלפי רוכשי הדירה בשל ליקויי בניה או "אי התאמה":

א. תקופת הבדק – תחילתה מעת מסירת הדירה ואורכה משתנה בהתאם לטיב הליקוי.

ב. תקופת אחריות – תחילתה בתום תקופת הבדק (בהתאם לטיב הליקוי) ואורכה 3 שנים.

בתקופת הבדק האחריות לתיקון הליקוי היא על המוכר, וזאת זולת אם הוכיח המוכר שהליקוי או אי ההתאמה נגרמו בשל מעשה או מחדל של קונה או קונה המשנה. לעומת זאת, בתקופת האחריות על הקונה להוכיח כי אי ההתאמה מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים. 

יצוין כי כאשר מדובר באי התאמה יסודית (אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו) תקופת אחריות המוכר היא למשך 20 שנה ועליו להוכיח שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.

אורך תקופת הבדק מוגדר בתוספת לחוק המכר (דירות) כדלקמן:

תוספת

(סעיף 4)

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)    כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

בהתאם לסעיף 4א לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 נקבע כי רוכש הדירה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה אם מסר עליה הודעה למוכר, כאשר קיימת הבחנה בין שלושה מצבים:

א. במידה ומדובר באי התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.

ב. במידה ומדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות  הקונה, אם הודיעה עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

ג. במידה ומדובר באי התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

תפיסת המחוקק היא כי רוכש דירה אינו יכול לאמוד את כל ליקויי הבנייה בדירה במועד המסירה. כמו כן, חלק מהליקויים מתגלים רק בחלוף הזמן, ואחרים הם  מה שנקרא ליקויים "שקופים" (ליקויים גלויים ונראים שהרוכש לא מודע אליהם, למשל, אי התאמה לתקנות הבניה) שרק מומחה יכול להבחין בהם. משכך, באה החלופה השניה ומאפשרת לרוכש להודיע על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה את אי ההתאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה.

מה הוא "זמן סביר" למתן ההודעה יבחן על פי נסיבות המקרה הספציפי, כאשר בית המשפט ישקול  את סוג ליקוי הבנייה, האם מדובר בליקוי שנוצר במהלך הזמן (ליקויי רטיבות) האם מדובר בליקויים שרק מומחה יכול היה להבחין בהם (סטיה מהתקנים או תקנות הבניה).

לעניין אופן מתן ההודעה למוכר, החוק לא מחייב כי ההודעה למוכר תהיה בכתב ואכן נקבע בפסיקה כי ניתן להודיע בכל דרך שתהיה אפקטיבית כך שתביא לידיעת המוכר את קיומה של אי ההתאמה. עם זאת, ממולץ כי הדבר יעשה בכתב באופן שבו יהיה אפשר להוכיח כי אכן נעשתה פניה לקבלן (בכל מקרה רצוי שיהיה בידי הרוכש אישור בכתב מאת המוכר כי קיבל את הודעתו) וזאת על מנת לחסוך התדיינות ארוכה בנושא.

כמו כן, היו מקרים בהם הפסיקה נקטה בגישה סלחנית לעניין מתן ההודעה וזאת כאשר הוכח כי המוכר ידע על הליקויים שכן מטרת ההודעה היא ליידע את המוכר על הליקויים כך שיוכל לממש את זכותו לתקן את הליקויים; או כאשר מדובר היה בליקוי שלא מעשי או לא כדאי לתקנו שאז לא נגרם כל נזק למוכר באי מתן ההודעה שכן ממילא לא יכול היה לתקנו(במקרים כאלה הדרישה בדרך כלל היא לפיצוי בגין ירידת ערך). 

סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 קובע את הכלל בכל הנוגע לליקויי בנייה לפיו יש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים וזאת בטרם תוגש תביעת פיצוי כספי בגין ליקויים אלו. סעיף זה מכונן מנגנון של גילוי הליקוי, הודעה על ליקוי הבנייה לקבלן ותיקונו.

בהתאם לחוק אף ההלכה הפסוקה קבעה כי תנאי לקבלת פיצוי בכסף הוא מתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקויים, (ראה ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל [פורסם בנבו] (28.2.2005) וכן ראה א' ורדי, דיני מכר דירות ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים, בעמ' 328).

עם זאת, קיימים מקרים בהם הקבלן מאבד את זכותו לתיקון הליקויים.

בפסיקה נקבעו מקרים בהם איבד הקבלן את זכות תיקון ליקויי הבנייה, נקבע כי כאשר ניתן לקבלן ניסיון לתיקון הליקויים וזה נכשל, הרי אין מקום לכפות על הרוכש ניסיון תיקון נוסף: 

1. "כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם" (ע"א 8939/01 חיים אביצור ואח' נ' חפציבה [פורסם בנבו]).

2. מקרה נוסף בו מאבד הקבלן את זכותו לתיקון ליקויי הבניה הוא כאשר  הקבלן מכחיש קיומם של ליקויים או מפגין יחס מזלזל לגביהם או אז הוא יאבד את הזכות לדרוש את תיקון הליקויים אותם הכחיש ואין מקום לכפות על הקונה  תיקון של אותו מוכר שאיבד את אמונו (ראה ע"א 472/95‏‎ זכריה זלוצין ואח'‏‎ ‎נ' דיור לעולה בע"מ [פורסם בנבו] )

. 

3. עוד טעם לאי מתן הזדמנות לתקן הוא חלוף הזמן ממועד מסירת הדירה ועד מתן פסק הדין, (ראה רע"א 4744/01 מצלאווי חברה לבניין בע"מ נ' אולפן ראובן ואח' [פורסם בנבו]). כמו כן, נקבע כי :".... זכותו של מוכר-קבלן לתיקון ליקויים בממכר, אינה עומדת לרשותו לאורך זמן ועליו למצותה בהקדם המרבי. מן הטעם האמור, אין לו את הברירה להמתין עד להכרעה בבית המשפט, בדבר אחריותו לקיומם של הליקויים, בטרם יבוא לממש את זכותו לבצע את התיקון, שכן זו עומדת לרשותו בשלב מוקדם יותר בלבד" (ראו ע"א (י-ם) 4015/98 די וורולי סיאני הנדסה (1980) בע"מ נ' עמנואל נורמן [פורסם בנבו]). 

4. בת"א 47289-04-13 זלצמן ואח' נ' הארגז בע"מ ואח' נקבע כי אף במצב בו קיים קושי בפיקוח על ביצוע התיקונים וקיים חשש להנצחת הסכסוך אין מקום ליתן לקבלן לתקן את הליקויים. בית המשפט קבע כי בשל חוסר האימון הרב ששורר בין הצדדים יהיה צורך לקבוע מנגנון פיקוח יקר שכן מדובר בתיקון מורכב. כמו כן, קיים חשש כי הצדדים ימשיכו להיות חלוקים בשאלה האם תוקנו הליקויים, כך שמתן הזדמנות לנתבעים לתקן ינציח את הסכסוך בין הצדדים, לעומת פיצוי כספי שיסיים את הסכסוך באופן מיידי.

הלכה פסוקה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שעמדו בפניו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לאמץ או לדחות חלקים מחוות דעתו (ע"א 974/91 עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה פ"ד נ(5) 104 (1997); ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל פ"ד נח(2) 583 (2004)) יחד עם זאת, משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, נוטים בתי המשפט ברגיל לאמץ את מסקנותיו של מומחה שמונה על ידם, ויסטו מהערכות אלה רק במקרים חריגים, ואם שוכנעו כי נמצאה בהן טעות בולטת. (ראה ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא פ"ד נו(2) 936, 949 (2002)).

מה ניתן לעשות בנוגע לליקויי בניה לאחר תקופת שנת בדק (בדק בית) והאחריות על פי חוק המכר?

רצוי לנקוט בהליכים נגד הקבלן ברגע שמגלים ליקוי בדירה וזאת ללא שיהוי יתר, עם זאת חוק המכר דירות אינו פוגע בזכויות המוקנות לרכוש על פי פקודת הנזיקין שלפיה תקופת ההתיישנות היא 7 שנים. זאת ועוד, כאשר מדובר בליקוי נסתר ניתן אף לתבוע את הקבלן גם בחלוף 7 שנים ממועד המסירה.

כן, ניתן לתבוע את הקבלן המבצע מכח פקודת הנזיקין שכן הוא חב בחובת זהירות כלפי רוכש הדירה וחלה עליו החובה לבנות את הדירה בסטנדרט ראוי, במקצועיות ולא באופן רשלני.

על בסיס עוולת הרשלנות במקרים המתאימים ניתן אף לתבוע בעלי מקצועות אחרים, לרבות, מהנדס המבנה והאדריכל.  הדעה הרווחת בפסיקה היא כי בעלי מקצועות אלה חייבים בחובת זהירות כלפי רוכשי הדירות וכי יכלו וחייבים היו לצפות את הנזק שייגרם כתוצאה מהתכנון הלקוי או כתוצאה מהעדר פיקוח על הבניה.

כן, חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 מקנה זכויות כלפי מוכר הדירה אף ל"קונה משנה" שמוגדר בחוק כ "מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה".